海外房产投资理财收益与风险分析

2014-11-19 投资理财

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        伴随着人们对物业投资理财的理念逐渐成熟,海外置业已经被越来越多的投资者认识和接受,尤其是今年以来,国内楼市低迷,限制条件较多、升值空间不大等因素影响,去海外投资房产已成为一种高端的新兴投资方式,海外置业者也正在形成越来越具规模的情境。那么,投资海外的房地产市场是一个什么样的状况?它的投资理财收益回报率怎样,存在哪些机会和风险?
  赵业内资深人士介绍海外房产投资之所以受到投资者青睐,究其原因,一方面在于目前国内楼市向好的大中城市的房地产市场前景不明朗,加上限购政策,使国内投资房产受限;另一方面,随着移民、留学者的增多,华人海外置业也越来越旺盛。所以,投资者通过购买海外房产一来可以满足资产配置需求,分散投资风险,实现资产的保值增值,二来可以获得移民身份,实现家庭规划及子女教育。
 
  谈到投资国内房产和海外房产的区别,二者最大的区别应该是土地制度不同。我国城镇土地是国家所有,住房依附的土地仅仅有70年的使用权,而在美国和澳洲等地则是土地私有制,购买住房的同时,也获得了土地的永久产权。此外,投资海外房产,买的不只是房子,在发达国家和地区具有国内无法比拟的优势。首先,与正在发展的中国相比,发达国家的物业环境和整体配套水平相对完善,投资、自住都比较适合;其次,欧美国家的房地产市场相对较成熟,整个市场的政策风险较小,出租收益率较稳定。再次,完善的法律体系使个人财富受到保护及尊重;最后在于购买海外房产的资金投入量较少,投资者一般能得到70%的房屋贷款。
 
  据搜房网国际数据监控中心统计,2014 年第一季度,国人海外购房最热门的国家依次是美国、澳大利亚、加拿大以及英国。其中关注美国的购房者为 16.98%,澳大利亚占比有所提高,加拿大受移民政策影响,受关注度未有上涨。英国受购房者关注程度有所上升,由2013年的6.31%至2014年第一季度的9.62%。美国之所以成为投资者首选的房产市场,原因在于自次贷危机发生房价跌落50%之后,伴随着经济的回升,房地产市场也不断向好,美国楼市正处于复苏阶段,海外购房者看重了其未来上涨前景,纷纷赴美购置。此外,美国租赁市场表现强劲,租金收益率高,如在美国加州,住房出租后的毛租金回报率一般可达到7%-9%。扣掉持有成本和管理成本,净回报率平均在5%-6%之间。
 
  澳大利亚房产市场较英国、美国稳定,房价波动较小,增值性高。相关数据显示,澳洲的房地产近40年来平均每7至10年即可增值一倍。不过,相较于美国而言,购房者在澳大利亚购房投资目的占比略低,而自住、为子女教育与移民等目的占比较高,传统的移民投资城市如悉尼、墨尔本,依然受到国内购房者的热捧。
 
  加拿大国家政治稳定,房产市场呈健康发展态势,一直为国内投资者所青睐,据数据统计,加拿大今年3月份房价比去年同期上升了6%。非加拿大居民在加拿大买房,能享受非常优惠宽松的贷款政策,可以申请银行的按揭贷款,而且利率与本地居民一样。在赵秀池看来,2014年初加拿大关闭投资移民对于温哥华、多伦多等地的住宅市场有影响,但影响不会太大,这些地区的资产价值仍有上升空间。因为加拿大是个以教育出名的国家,相当一部分在加拿大购买住宅者不是因为移民的目的而去投资,而是为了子女留学的需要。因此,人口密集、教育等优质公共资源丰富的多伦多、温哥华涨幅较大,分别为7.3%和7.37%。此外,温哥华的出租回报率在7%左右。
 
  相比较而言,英国是后起之秀。英国政府推出楼市帮助购买计划的刺激政策,加之经济好转,使得房价不断走高。2014年2月更是创造了房价新高值,迎来了投资好时机,吸引了部分想要寻求高回报率的富有投资者。同时,伦敦、利物浦、伯明翰以及曼彻斯特教育资源丰富,成为国内购房者的必争热地。赵秀池强调,与美国、澳大利亚等中国购房者投资热门国家的房产市场不同的是,英国公寓成为了中国购房者相对主流的购买产品,一方面是由于公寓的供给量较大,另一方面是因为在英国,公寓的投资价值更丰富,比如利物浦学生公寓,集学区、投资以及自住多种功能为一身,投资回报率高达7%-9%。
 
  尽管海外房产投资有不错的收益,但也有不少风险需要投资者注意。关于这种情况据业内人士分析首先是市场风险。房价是供求关系的反映,也是当地政策、经济形势的反映,房价随时都可能做出波动。能否准确的掌握当地市场的变化情况,对于投资人而言非常重要。如果在房价高点买进,低点卖出,则投资必然亏损。其次为政策风险。国外的房产政策会根据其实际随时做出调整,比如信贷政策、税收政策、限购政策等,这些都会影响到投资者的行为与收益。同时海外房产投资者还需防范汇率风险。原因在于汇率随时在发生变化,而汇率的涨落也会影响到投资者的收益。此外,还存在交易风险。期房是否能够按时交房,是否能够拿到产权证等都关系到投资的成败。遇到不良经纪人,投资被骗的案件也时有发生。所以投资者应该多方面了解和调查以此来规避风险投资
 
   房地产本身是一个区域产品,从投资的角度来讲,进行不同区域的房产投资可以规避风险,但是,由于海外房产投资,距离遥远,往返的交通成本很大,一般需要寻找一个可靠的经纪人去帮助管理,所以,海外房产的管理成本较大。扣除管理成本后,海外投资理财收益到底有多少,是否值得投资,需要投资者认真思考。
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