商铺投资指南

2014-11-14 风险投资

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  伴随中国经济持续稳健的发展,人民生活日益富裕,财富逐渐积累,通过投资来实现金融保值、增值的欲望不断提升。作为不动产投资中的佼佼者——商铺投资已成为越来越多投资者们关注的焦点。由于商铺投资涉及的各类问题较为复杂,因此,作为新手,要想使得自己的投资精准、科学,能获得稳定的投资收益,则需要从入门阶段就有所规划,以免走弯路。
  选商铺,找准时机很关键。最好不要在商铺已发展得风生水起时出手,因为这个时候很多人关注,价格会水涨船高,想选到理想商铺有很大困难。尤其是不准备长期持有物业的投资者,想买进后短期内再出手,就不能在项目前期购买,因为通常情况下,商业类的地产进入经营阶段后,由于商气、人气都不够,需要短则一两年,长则三四年的培育期,最终才会达到理想的状态。
  因此,短期持有再出手的投资者应在商铺即将成型时买进,甚至选择“熟铺”,宁愿价格贵一点,但是看得见持有期内的升值空间。
  相同物业、装修水平大致相当的两套住宅,租金水平肯定会大致相近。但是商铺却不一样,同一个地段,同一个物业的两个不同的门面租金也可能有天壤之别。商业物业投资门槛高,不仅指的是投入的资金量大,而且对投资者选择物业的技巧也提出了更高的要求。
  如果你综合行业分析商铺所在的地段、成熟度、配套等,自己有能力运营且看好其收益率或升值空间,你可要看准出手了。收益率是所购买的物业出租或升值每年能得到的回报,升值空间是该物业在未来一段时间内的价值增加程度。
  收益率高的项目不一定升值空间大,升值潜力大的项目收益率可能会相对较少。或许不能确保收益率和升值空间两者可以兼得,但是投资者只要对其中之一满意,就可出手了,切莫因为执着追求两者兼备而错过了良好时机。
  商铺投资大家都关注其回报率,投资户刚投资的时候都会相互比拼那个市场商铺承诺的回报率高,选择承诺包租回报率高的投,这样往往你会栽大跟头。往往地段很偏的市场都会承诺高的回报率来诱惑你,人在高利益的诱惑下脑袋就不清楚了,加上售楼现场的营造气氛脑袋一热就买了,买后脑袋清醒了想想就后悔,想退铺也退不掉。
  要找到合适的商铺,重点要考察商铺未来的投资潜力,一些目前不被看好的区域,随着交通的改善、环境的改善和周边商业氛围的形成,价值会逐渐体现。
  短期投资的投资者是通过买卖差价来实现投资收益的。此类风险投资人一般会在商铺项目销售的前期,通过一次性付款或按揭贷款的形式买入,然后在项目升值后以较高的价格转手出售,从而获得差价收益。
  一般情况下,现实中商铺投资回报率平均在4-6%左右,市场包租承诺的租金超出这个范围就有风险了。很多开发商喜欢玩文字游戏,包租承诺前五年 7% 8% 8% 8% 9%的回报率!其实前三年23% 一次性都从房款里扣掉,那么前3年就没租金了,这样平均下来每年的回报率也在3%-4%左右。
  纵观商铺市场,虽然种类复杂,项目繁多,但在售项目主要分为综合体商铺、底商、街铺以及专业市场几个类别。投资者选择的商铺类型多为综合体商铺和底商两类。由于街铺多为民改商或临建,产权转让时可能存在一些问题,而专业市场类商铺由于经营的特殊性和回报实际较长,多为大业主持有,分散产权持有的产权式商铺,因而关注热度略逊一畴。
  买入价格越低,投资者成本就越低。大多数情况下,开发商对商铺项目会采取预售的方法进行销售。所以,在前期商铺作为期房的时候买入,其价格会相对划算。而随着开发商工程进度的逐渐推进,商铺的前景逐渐明朗之后,开发商大多会开始提价,特别是位于成熟商圈中的项目,其涨价空间将会很大。如果等到这个时候再买,投资者的成本将会提高不少。
  所以,投资商铺还是越早越好,但抢占先机必须建立在充分考察开发商的实力和建设周期的基础之上,将投资风险控制在自己掌握的范围之内。此外,当开发商遇到到资金链紧张、对项目前景预期不明朗等情况的时候通常会选择降价出货。所以,选择这种时候购买也不失为一个良机。
  商铺吸引投资者的最大原因应该算是其诱人的投资回报。但投资者也需要明确这样一个观点:要想实现商铺价值的回报需要花费较长的时间,这也是提醒投资者们做好“打持久战”的思想准备,权衡好自己的经济实力及对资金回报的预期,科学谋划、谨慎投资。
 
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