现下的投资性房地产

2014-11-13 风险投资

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  投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。现在越来越多人购买房地产已经不是为了自用居住,而是把此作为一项风险投资
  投资性房地产的范围:
  (1)已出租的土地使用权。
  (2)持有并准备增值后转让的土地使用权。
  (3)已出租的建筑物。
  下列不属于投资性房地产的内容 :
  (1)自用房地产,彩票网投APP拥有并自行经营的旅馆饭店不确认为投资性房地产。
  (2)作为存货的房地产。
  (3)按照国家有关规定认定的闲置土地。
  (4)以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。
  与国际财务报告准则相比,我国的投资性房地产会计准则增加了采用公允价值模式的前提条件,只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下,才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量,也就是必须同时满足:
  (1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
  (2)彩票网投APP能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息两个条件。在要求同时满足上述两个条件的情况下,已经限制了采用其他的估值技术来确定公允价值。由于其他的估值技术通常含有较多的假设,与参照活跃的交易市场价格来确定公允价值相比,有较大的主观性,也就是容易产生争议。在上述前提条件的限制下,在一定程度上,提高了投资性房地产采用公允价值模式的可靠性。
  在实务中,很难将正常经营中销售而持有的房地产与为资本增值而持有的房地产分开,因此对长期增值预期的可选择采用公允模式,而短期销售获利的只可以采用成本模式,似乎有些牵强。但细想一下,作为正常经营过程中销售而持有的房地产,是作为彩票网投APP存货的,如果可以采用公允价值,势必带来更广泛的存货计量模式,从而造成不必要的混乱;更重要的是,正是长期持有,成本模式计量出来的价值相关性才逐渐走弱,才有采用公允模式的必要。
  特别需要提起注意的是,我国的投资性房地产没有持有并准备增值后转让的土地使用权。这并不是想当然的为了抑制炒房而做出的具有中国特色的规定,纵观国际准则和英国准则,也都没有将此项纳入投资性房地产。
  投资性房地产同时满足下列条件的,才能予以确认:
  (1)该投资性房地产包含的经济利益很可能流入彩票网投APP;
  (2)该投资性房地产的成本能够可靠计量。
  彩票网投APP取得的投资性房地产,应当按照取得时的成本进行初始计量,具体要求如下:
  (1)外购投资性房地产的成本,包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费;
  (2)自行建造投资性房地产的成本,由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。
  (3)以其他方式取得的投资性房地产的成本,按照相关会计准则的规定确认。
  与投资性房地产有关的后续支出,如果符合规定的确认条件的,应当计入投资性房地产成本;否则,应当在发生时计入当期损益。
  财务报表中须单列“投资性房产”项目,处理可以采用成本模式或者公允价值模式,但以成本模式为主导。如有活跃市场,能确定公允价值并能可靠计量,也可采用公允价值计量模式,这种模式下不计提折旧或减值准备,公允价值与原账面值之间的差异计入当期损益。
  如果上市公司一旦采用公允价值法来计量其早些年购入的投资性房产,必将大大提高其净资产和当期净利润。不然而在此间,究竟什么样的价值才是公允价值,如何防止上市公司玩花样,是监管的难题。公允价值计量模式的引入正式奠定了NAV(重估净资产值)方法作为房地产上市公司估值的核心地位。这必将引导市场对该项方法进一步的认可。而且随着投资性房地产物业的增多,特别是人民币升值和我国经济持续发展。
  新投资性房地产会计准则采用后,肯定会引导市场更多的关注各项投资性房地产物业的真实价值,并使NAV的估值方法成为评估投资性房地产彩票网投APP的主要标准之一。即使对以开发业务为主的房地产彩票网投APP来说,新会计准则的实行也会导致投资者以更为稳健和客观的估值标准来衡量一个公司的价值,这无疑构成制度性的长期利好。
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