抵押物

2014-11-24 抵押

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  抵押物是指债务人(抵押人)为担保某项义务的履行而移转给债权人(抵押权人)的担保物。在办理财产抵押时,除需办理登记外,还必须注意审查财产的合法性及不同财产抵押的特殊要求,才能保证财产抵押的效力。
  可以抵押的财产必须符合以下条件:
  一是必须是抵押人有权处分的;
  二是必须是法律允许转让的;
  三是抵押人担保的债权不得超出抵押物的价值;
  四是便于管理和实施,作为抵押的财产必须是能够转让的财产,才得以实现担保的目的。
  担保法规定,下列财产可以抵押:
  一、抵押人所有的房屋和其他地上定着物
  二、抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产
  三、抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物
  四、抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产
  五、抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权
  六、依法可以抵押的其他财产。
  房地产(含土地、在建工程)因其具有位置不可移动、寿命长久、价值量大等特点,已成为商业银行发放贷款乐于采用和广泛接受的抵押物。为了保证贷款的安全,银行一般会要求对作为抵押物的房地产进行评估,然后按照估价结果所确定的价值,在一般不超过70%的抵押率范围内确定贷款额度。理论上讲,按此操作的房地产抵押贷款应该具有较大安全性,但实际结果往往并非如此。大量的处置抵押物偿债实例表明,房地产变现收入往往并不能按评估价值弥补贷款本息,银行仍承受了相当大的损失。
  在借款人无力归还银行抵押贷款的情况下,抵押人同意以处置抵押物所得用于优先清偿借款人到期贷款,是银行以非诉方式实现抵押权的最快捷简约的途径之一。但是,银行受抵押人的委托,以自己的名义委托拍卖公司以公开方式处置抵押物(或称拍卖标的),容易导致下列两大风险:
  一、对拍卖标的承担瑕疵担保责任的风险。拍卖标的瑕疵主要有产权方面的瑕疵和实物方面的瑕疵。根据《拍卖法》“委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵”?之规定,银行在接受抵押人的委托后,以自己的名义与拍卖人办理委托拍卖抵押物手续前,若由于自己的原因未向拍卖人详尽说明拍卖标的的瑕疵,从而导致拍卖人未向竞买人披露拍卖标的瑕疵的,则拍卖成交后,一旦买受人发现拍卖标的存在未经披露的瑕疵并主张权利的,作为拍卖标的委托人的银行就容易被诉并应自行对拍卖标的承担瑕疵担保责任。
  二、无法如期交付拍卖标的的风险。风险投资公司分析该风险主要来自两方面的原因:一是抵押人主观方面的原因。由于银行对抵押人只享有他项权利而不是所有权,对于委托拍卖合同中的交付条款,只要抵押人不配合,银行就无法自行履行。因此,如果抵押物拍卖成交后,抵押人反悔,不配合办理拍卖标的的产权过户手续或腾空拍卖标的,银行就构成违约。
  另一是因拍卖标的被司法机关查封而无法交付。在抵押人与借款人同为一人的情况下,如果抵押人对外有多项负债,则其委托银行处置抵押物后,抵押物在拍卖成交产权过户未办妥前被司法机关查封的,往往导致拍卖标的无法如期交付,银行作为拍卖标的委托人只能承担拍卖标的不能交付的违约风险。
  根据抵押品的范围可以分为几类:
  (1)存货抵押,又称商品抵押,指用工商业掌握的各种货物,包括商品、原材料,在制品和制成品抵押,向银行申请贷款。
  (2)客账抵押,是客户把应收账款作为担保取得短期贷款。
  (3)证券抵押,以各种有价证券如:股票、汇票、期货、存单、债券等作为抵押,取得短期贷款。
  (4)设备抵押,以机械设备、车辆、船舶等作为担保向银行取得定期贷款。
  (5)不动产抵押,即借款人提供如:土地、房屋等不动产抵押,取得贷款。
  (6)人寿保险单抵押,是指在保险金请求权上设立抵押权,它以人寿保险合同的退保金为限额,以保险单为抵押,对被保险人发放贷款。
  一般而言,除非法律对抵押物的第三取得人之权利有特别规定,第三取得人可以与抵押人协商如何消除抵押物上存在的抵押权。抵押物的价值高于被担保的债权额的,抵押物的第三取得人在取得抵押物时,可以和抵押权人与债务人(抵押物的所有人)协商,以被担保的债权额为限将转让价金支付给抵押权人,将其余额支付给债务人(抵押物的所有人),以消灭抵押权。
  被担保的债权尚未届清偿期,抵押物的第三取得人可以向抵押人支付由抵押物的转让价金扣除被担保的债权额后的价金余额,并承受被担保的债务。但是,抵押物的价值低于被担保的债权额的,抵押物的第三取得人以市价取得抵押物,则面临相当之危险。
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