雷军救不了青年公寓,关键得看金融_互联网的一些事

2015-01-25 行业研究

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摘要 : 在中国融资成本很高是共识,如果我有一个亿,放到其他项目里面,回报不低的,很难甘心做这个项目。对这类租赁为主很难的项目,资本很快就没耐性了,因为收益率实在太低了。

雷军救不了青年公寓,关键得看金融,互联网的一些事

 

雷军投了YOU+青年公寓,被加之小米房地产等臆测被媒体爆炒刷爆朋友圈,但在地产行业的朋友看来,这个事极其难做,不靠谱。难在服务,难在投资,难在回报。

  运营商:做好年轻人的商业不容易

首先国内这类类住宅物业很多,但真正能够做到社区感觉的,很少。上海张江高科一代有些政府支持的补贴的项目,南京魔方公寓北京苹果社区都有尝试过,不过也达不到可称为社区。青年公寓之类的提法,在我国更多是噱头,做不起来,因为是个贴钱的活,说白了,要从别处赚钱。而且这些青年公寓的人员流动性很大,很难真的被捆绑,这个是服务难题。同时办公和居住始终是很难合在一起的,因为功能不同。一旦成长,公司也很可能搬走。

“You+国际青年公寓会围绕聚集在这里的年轻人搭建一个超大的社区彩票网投APP,一旦把用户粘性做起来,这个线下社区入口就能带来无限的可能。”You+这篇PR稿里提到的用户粘性,真的是个大挑战,它需要更多商业支撑,符合年轻人的商业,而非网吧、歌舞厅、夜总会。另外,真的就是消费体量了。所有投资,都需要营业额支持,包括社区商业,养活从来都不是一件容易的事情。

尽管这类年轻群体聚集的市场需求完全存在,但我国的专业服务是严重缺失的。现在来看,各种青年公寓项目的运营都很松散,而且缺乏统一订位,服务。市场上也缺乏专业的运营团队。

  开发商:既然能卖,为何要租?

技术和时代都在往前走,年轻人的思想也在不断变化,对居住的需求也会有更高层次的追求。不过,目前市场上这类青年公寓都还需要靠绑定彩票网投APP园区,因为租赁模式,租金太低,投资回报太慢了。开发商肯定更愿意销售,省事,赚钱,方便。所以,小米如果拿了土地,就会知道土地成本和手机制作成本,差别太大。

土地摆在那里,又是住宅,无论谁拿着房子,脑子都开始发愁,银行贷款追着开发商呢。这类项目有过起来的案例,比如新加坡的辉胜阁,都是有基金支持。基金选择的就是回报率低,有长期收益的项目,一旦成熟,就转手。最关键的问题是,投资回报率低。除非有庞大资金支持,还有专业团队服务,政府的支持(上海张江的人才公寓也是政府扶植,指定了这个建筑只给青年高科技人才的),这几个条件,缺一不可。否则单单土地就是两万一平,年回报率7%,你算算租金得多贵啊?

  中国青年公寓市场的问题,关键在金融

国外的金融是开放的,分级的,比如有的资金就是赚取暴利,而退休基金,就是追求稳定收益,通常有3-5年的回报期。而在中国,是没有房地产投资基金的。没有机构投资者,且政府也还认为,这类基金都是炒房的,不是投资的。其实,这都是偏见。专业的基金,才有专业的团队。比方说养老地产,这么多年也搞不出来,因为养老根本就是一个回报很慢的项目。一方面你不能指望老人大把大把的花钱,同时他又还需要医疗、陪伴等各类服务。没有资金,开发商怎么可能自己搞好养老地产。

创业型的青年公寓也是一样的情况,需求独特,同时对设施要求不低。这就最终导致,这类项目只好存在超级偏远离市区的鸟不拉屎的地方,因为那地方地价特低,还有机会(靠近郊区都费劲)。但在中国融资成本很高又是共识,如果我有一个亿,放到其他项目里面,回报不低的,很难甘心做这个项目。对这类租赁为主很难的项目,资本很快就没耐性了,因为收益率实在太低了。

青年公寓这回事,也就是红色央企中粮(大悦城),玩转过,玩得起,银行顶得住。但如果要大搞的话,还是要有合理的退出机制,这个还是需要金融机构的担保。或者说,政府+金融的整合。在国外,持有型物业都是被逐层被收购的。通常是基金,物业不断升值,投资回报增加,不断有人会接手。前面的人赚差价,但投入了时间和培养期,一栋楼被倒卖N次,比如最近中国人收购的纽约的华道夫酒店。

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